Vzhledem k tomu, že se aktuálně nacházíme ve velmi nejisté době, kterou zmítá jedna změna za druhou a informace jsou dostupné v rámci hodin, logicky nastane otázka, jaký má vliv pandemie na trh s nemovitostmi. Tuto otázku si nepokládají pouze realitní makléři ale i všichni ostatní, kteří mají s nemovitostmi co dočinění (např. banky, hypoteční poradci, majitelé nemovitostí, advokáti, notáři, odhadci a mnoho dalších) a snaží se předvídat investiční riziko.
V této situaci je trh velmi nepředvídatelný a již nyní je cítit značný úbytek zájemců o prohlídky nemovitostí, a to jak na prodej, tak na pronájem. A nyní si můžeme stručně shrnout investiční riziko jednotlivých vlastníků podle následujících skupin:
- Začátečník
Nedávno pořídil nemovitost, jedná se zpravidla o mladší skupinu lidí od 18 do 35 let, kteří využili možnost spolufinancování bankovním úvěrem a nemovitost slouží pro jejich vlastní bydlení. Pokud se jedná o jednotlivce, který žije sám a je v klasickém pracovním poměru, za aktuální situace nemá žádnou jinou možnost než doufat, že tato situace nepotrvá déle než v řádu měsíců nebo že banky spolu s vládou zakročí. Za aktuálního stavu je totiž velmi pravděpodobná neschopnost splácet již druhý, maximálně třetí měsíc, způsobená omezením možnosti pracovat. Zde je nutné zhodnotit, zda takováto situace může nastat a pokud ano, zda jsem schopen nemovitost efektivně prodat bez ztráty (trh jistě reagovat bude, již nyní je znát úbytek prohlídek).
- Nezkušený spotřebitel
Nemovitost již delší dobu mají a spolufinancují ji bankovním úvěrem, ale nemají rezervy vytvořené předem. Tyto rezervy klienti na naše doporučení mají již z minulosti
Tato skupina je ve své podstatě stejná jako 1. skupina se zásadním rozdílem, má již část nemovitosti splacenou (nebo celou). Banka tedy zná jejich platební morálku
a ví, zda klient byl před pandemií solventní. Také věk bývá vyšší, zpravidla od 23 do 45 let, u takového klienta se dá očekávat vstřícnější jednání banky než u 1. skupiny.
- Konzervativní spotřebitel
Nemovitost již delší dobu vlastní a spolufinancují ji bankovním úvěrem. Rezervy vytvořili dle doporučení (tedy alespoň na 3 měsíce dopředu), zpravidla od 23 do 45 let.
Tato skupina je velmi stabilní i v takovéto situaci, protože má rezervu minimálně na 3 měsíce. Těmto majitelům banka ochotně půjčí i v tomto stavu, pokud by potřebovali. Jejich bonita je dobrá a mohou ručit (zpravidla) nezatíženou nemovitosti.
- Nezkušený investor
Nemovitost již delší dobu mají pro vlastní bydlení, ovšem přibrali si další investiční nemovitost, kterou spolufinancují bankovním úvěrem, na krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem a jsou bez rezerv. Jedná se o rizikovou skupinu podobně jako u 1. skupiny. Zpravidla se jedná o klienty od 25 do 60 let a jde o jednu z hojně se vyskytujících skupin, hlavně ve větších městech. Zde se předpokládá že investice půjde dobře pronajmout a je důležité rozlišit, zda bylo kalkulováno s dlouhodobým pronájmem a je tedy předpoklad stabilního přijmu, středně vysokého (minimálně takového, aby pokryl hypotéku a generoval zisk 1 tis. Kč a víc).
Nebo byla nemovitost na krátkodobý pronájem jako je AIRBNB nebo BOOKING aj., kde byl předpokládaný výnos přemrštěný. Tato skupina, pokud není v tomto ohledu zběhlá, neví že leden, únor, březen a část dubna jsou měsíce, kdy turisté jezdí spíš střídmě, a tak musí ustoupit z nároků na cenu, což často do kalkulace nezanesli a budou tedy muset řešit nastalou situaci jinak. Jsou ovšem mezi nimi i tací, kteří s tímto počítali, a proto mají rezervu, ovšem nepočítali s tím, že nepřijede nikdo. Tato situace nejednoho z majitelů dřív či později donutí k rozhodnutí, zda nemovitost udržet či prodat.
- Kvalifikovaný investor
Jedná se většinou o klienty, kteří se na trhu pohybují a mají dobré kalkulace, ovšem ani ta nejlepší kalkulace nemohla počítat se světovou pandemií. Je zde určitá část investorů, která si na podobnou situaci vytvořila bohaté rezervy a nyní neřeší nic nebo pouze to, zda mu nájem přijde a kdy. Druhá část ovšem jede na výnos a ten je pro ně zásadní (zpravidla hledají výnos 5 % a víc). Tato skupina bude na aktuální situaci reagovat nejrychleji ze všech, protože mají jasné výhledy a striktně danou návratnost.
Stručné shrnutí investiční rizikovosti:
- skupina je v tuto dobu velmi riziková. Pokud do této skupiny spadáte, je nutné zvážit, zda máte dostatečné rezervy či někoho, kdo je schopen vám případně finančně pomoci.
- skupina je středně riziková, ovšem pokud doposud splácí bez problémů, díky historii bude banka ochotná půjčit peníze i bez zástavy nemovitosti či refinancování úvěru.
- skupina je v tuto chvíli pro banku ideálním klientem, riziko je nízké a díky rezervě není hned bez prostředků, banka tedy ví, že se připravovali předem a nemá problém půjčit peníze v době, kdy budou potřeba nebo nevyžadovat splátky na nějakou dobu. Naši klienti, kteří se drželi doporučení mají zatím čas a je lepší v tuto chvíli vydržet a o případnou finanční pomoc banky požádat až později (musí si stavit mechanismy a postupy pro jednání v této situaci).
- skupina ohrožená není (pokud neprovedla nedávno velkou investici a je odkázaná na banku, pro kterou se jedná o investiční riziko). Zde se s problémy počítá již při kalkulaci a proto rezervu zpravidla mají. Samozřejmě řeší zase jiný aspekt a to že nemovitost nebude rentabilní podle plánu a bude nutné některé nemovitosti prodat.
Našli jste se v jedné z kategorií a rádi byste věděli, jak se zachovat, a co se dá od trhu očekávat? Rádi vám poradíme, pro všechny se vždy pokusíme najít řešení na míru.
