Realitní zákon, resp. Zákon o realitním zprostředkování zavádí některá omezení zprostředkovatele, resp. stanovuje podmínky, za nichž může zprostředkovatel provádět zprostředkovatelskou činnost. Otázka, na kterou se budu snažit odpovědět níže, by měla znít: Jaké povinnosti ve vztahu ke svým klientům či zájemcům o nemovitost mám a jak se odráží ve smlouvě o realitním zprostředkování?
1. Písemná forma
Realitní zákon stanovuje povinnou písemnou formu pro smlouvy o realitním zprostředkování. Dosud bylo zvykem v případě některých realitních kanceláří uzavírat zprostředkovatelskou smlouvu ústně ať už z důvodu, že si klient nepřál podepsat písemnou smlouvu nebo z lajdáctví realitní kanceláře. To však končí a realitní zprostředkovatel vždy musí předkládat smlouvu písemnou, se smlouvou uzavřenou ústně již u soudů v ČR neuspěje.
Pokud jde o realitní smlouvy, záleží zda se jedná o kupní či nájemní smlouvu, protože povinnost písemné formu vychází u kupní smlouvy z jiného právního předpisu z důvodu předkládání smlouvy společně s návrhem na vklad vl. práva do katastru nemovitostí (u věcí movitých není písemná forma vyžadována). Nájemní smlouvu lze uzavřít ústně, nicméně písemnou formu mohu doporučit.
2. Informační povinnost
a) povinnost předložit zájemci (o koupi, nájem) výpis z katastru nemovitostí nejpozději ke dni uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, přičemž výpis nesmí být starší 3 dnů.
-> v případě nesplnění může zájemce odstoupit od smlouvy do 14 dnů (nehledě na to kde byla smlouva uzavřena)
b) povinnost poskytnout zájemci (o koupi, nájem) informaci o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti. Zprostředkovatel musí zájemce informovat nejen o tom, o čem skutečně věděl, ale taktéž o tom, o čem vědět měl či mohl. Tudíž se lze domnívat, že zprostředkovatele nezbavuje této povinnosti poskytnutí informací z pouhého náhledu do katastru nemovitostí. Zprostředkovatel by si tak měl vždy opatřit úplný výpis z katastru nemovitostí. A nejen to, zprostředkovatel by si měl opatřit informaci i z dalších veřejných seznamů, v případě, že informace souvisí s nemovitostí (exekuce, insolvence).
-> v případě nesplnění může zájemce odstoupit od smlouvy (stanoveno bez lhůty)
c) povinnost sdělit zájemci (o převod, užívání) informaci o výši provize v případě, že je zprostředkovatel činný i pro druhou stranu.
-> v případě nesplnění může zájemce odstoupit od smlouvy (stanoveno bez lhůty)
To vše platí i v případě tzv. smlouvy o objednání realitních služeb, kdy ještě není známa konkrétní nemovitost, s tím rozdílem, že se poskytuje dodatečná lhůta 14 ode dne, kdy je zprostředkovateli nemovitost známa.
3. Seznámení zájemce s odkazovanými dokumenty
Zprostředkovatel je povinen seznámit zájemce (jakýkoliv zájemce) o uzavření realitní smlouvy (tzn. jak prodávající, kupující tak pronajímatel a nájemce) s písemnostmi, na které odkazuje smlouva o realitním zprostředkování. V případě této povinnost je otočené důkazní břemeno, což znamená, že nikoliv zájemce, ale právě zprostředkovatel musí prokázat, že se zájemce s těmito písemnostmi seznámil, pokud je z okolností zjevné, že se s nimi zájemce neseznámil.
4. Zákaz uložit zájemci, který je spotřebitel, povinnost uzavřít realitní smlouvu.
5. Exkluzivita (výhradní smlouva)
a) výhradní smlouvu je možné uzavřít pouze tak, aby její účinky nedopadali na klienta (zpravidla majitel nemovitosti) zpětně.
b) dobu trvání výhradní smlouvy, pokud je uzavřena na dobu určitou, je možné stanovit pouze na dobu 6 měsíců s tím, že je možné její automatické prodloužení, nejdříve však 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
6. Výpověď
a) doba určitá – autonomie vůle (výjimkou je maximální doba trvání 6 měsíců u exkluzivity).
b) doba neurčitá – výpovědní doba nejvýše 1 měsíc.
7. Splatnost provize
a) vázána na uzavření realitní smlouvy -> nejdříve jejím uzavřením.
b) vázána na obstarání příležitosti uzavřít realitní smlouvu -> musí obsahovat poučení o tom, že provize není vázána na uzavření realitní smlouvy.
8. Rezervační záloha (záloha na provizi) může činit maximálně 2/3 celkové provize, pokud je zájemce spotřebitel.
9. Uzavření realitní smlouvy po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování
– zprostředkovatel nebude mít právo na provizi za splnění následujících podmínek
a) zájemce je spotřebitel
b) prodlení bylo způsobeno nečinností, pochybením nebo neposkytnutím součinnosti zprostředkovatele
Zákon nabyl účinnosti dne 3. 3. 2020
