Přijetím zákona č. 89/2012 sb., Občanský zákoník, resp. jeho účinností došlo ke změně právního režimu pozemků a staveb. Občanský zákoník se vrací k zásadě Superficies solo cedit, což znamená “stavba ustupuje půdě”. Zásada je vyjádřena v § 3054 a násl. a znamená, že stavba a pozemek, na němž stavba stojí nejsou dvě oddělené nemovité věci, nýbrž jen jedna tatáž nemovitost. Vlastnické právo k pozemku a ke stavbě bylo však občanským zákoníkem z r. 1950 právně odděleno, a to přináší do dnešní doby specifické situace, na něž musel platný Občanský zákoník reagovat.
Základním předpokladem tedy je, že u všech staveb a pozemků, které jsou ve vlastnictví téže osoby, přestává být stavba samostatnou věcí a stává se součástí pozemku. V případech, kdy náleželo vlastnické právo ke stavbě a pozemku jiné sobě, nestává se stavba součástí pozemku. Právní stav zůstává nezměněn i v případech, kdy je stavba ve spoluvlastnictví a pozemek nikoliv, nebo alespoň ne přesně tak jako stavba. Tudíž tam, kde nejsou ti stejní vlastníci, zůstává stav nezměněn.
Obecně tendencí Občanského zákoníku je spíše nemovitosti scelovat, nikoliv rozdělovat (např. zákonné předkupní právo). Existuje však i výjimka z tohoto pravidla, ovšem časově ohraničená. Jedná se o úpravu institutu práva stavby, jejíž podstatou je oddělené vlastnictví ke stavbě a pozemku. Vlastník pozemku umožní stavebníkovi na svém pozemku stavět a stavebník za to dává vlastníkovi pozemku stavební plat. Jakmile je stavba postavena, vzniká k ní stavebníkovi vlastnické právo. To lze až na 99 let, poté přechází vlastnické právo na vlastníka pozemku (princip scelování), za což vlastníku stavby náleží polovina hodnoty.
V praxi se tedy objevují případy kdy je stavba i pozemek na němž stojí jednou věcí, ale i případy kdy nikoliv. Zpravidla je tomu v různých chatových oblastech, ale stává se to i u rodinných a bytových domů. Zároveň se však zákonná úprava snaží dosáhnout jejich scelení, mimo jiné i předkupním právem. Podle § 3056 Občanského zákoníku má předkupní vlastník stavby předkupní právo k pozemku a opačně. Taktéž bylo relativně nedávno zavedeno předkupní právo u podílového spoluvlastnictví.
Závěrem je nutno upozornit na problémy, které z odděleného vlastnictví plynou. V první řadě jsou to různé mezilidské situace, v nichž si tito vlastníci mohou úmyslně škodit a to i z finančních důvodů. Druhý problém nastává u bankovního financování. Pro banku má taková nemovitost nižší hodnotu. Ne vždy se ale nevyplatí do toho jít. Např. cena odpovídá právnímu stavu nemovitosti a druhý vlastník je ochoten nemovitost prodat za rozumnou cenu a přispět tím k jejímu scelení. Nebo v případě práva stavby jsou taktéž výhody nezpochybnitelné, kdy nemusíte pozemek kupovat, ale pouze platíte stavební plat.
