Vláda 1.4. 2020 schválila návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby. Rozhodujícím kritériem je účel, jímž je dle návrhu zákona uspokojování bytové potřeby, a nikoliv typ dohody. Ustanovení zákona dopadají jak na nájem, tak i podnájem a mají kogentní charakter, což znamená, že se od nich nelze odchýlit.
Předmětem návrhu zákona je, že pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. Ochrannou dobou se rozumí doba ode dne nabytí účinnosti do dne 31. května 2021. Důvod zakázané výpovědi je dále konkretizován tak, že a) prodlení nastalo v rozhodné době a b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Rozhodnou dobou se rozumí doba ode dne 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 30. září 2020.
Stručně řečeno pronajímatel nemůže dát výpověď nájemci z důvodu prodlení s placením nájemného až do 31. května 2021. Prodlení nájemce s placením nájemného pak musí nastat v době od 12. března do 30. září 2020 (případně dříve budou-li zrušena mimořádná opatření). Posouzení toho, zda byly splněny výše uvedené podmínky je na pronajímateli, nicméně nájemce by měl pronajímateli doložit okolnosti prodlení s placením nájemného. Lze si tak představit situaci, kdy zaměstnavatel nájemce nemůže přidělovat práci a nájemce tudíž dostává 60 % mzdy. Důkazem pak bude např. vnitřní předpis zaměstnavatele. Problematické ovšem je, že návrh zákona nereflektuje specifickou ekonomickou situaci nájemce. Nájemce z uvedeného příkladu by mohl pronajímateli platit 60 % nájemného a zbytek doplatit později, a je zřejmé, že pronajímatelé nyní mají zájem o udržení nájemce. Návrh zákona ovšem dává nájemcům možnost neplatit vůbec nic.
Povinnost poskytovatele služeb (pronajímatel) a příjemce služeb (nájemce) provést finanční vyrovnání se považuje za dospělou dnem 1. května 2021. Službami se rozumí zejména dodávka tepla, teplé vody, svoz odpadu, provoz výtahu, osvětlení, úklid společných prostor aj. Jinými slovy povinnost uhradit vzniklý nedoplatek na službách je žalovatelná taktéž až 1. května 2021.
Tvrdost těchto omezení se pak do jisté míry snaží snížit ustanovení ukládající nájemci povinnost uhradit veškeré pohledávky do konce ochranné doby, tedy do 31. května 2021 s tím, že nebudou-li uhrazeny, může dát pronajímatel nájemci okamžitou výpověď. Stejně se postupuje i u nájmů na dobu určitou, veškeré pohledávky musí být uhrazeny do 31. května 2021, a až po tomto datu jsou dospělé a žalovatelné. Další změkčující ustanovení o nutné výživě je spíše vtipem, protože umožňuje dát výpověď nejdříve po skončení nouzového stavu.
Možnost dát nájemci výpověď z jiného důvodu však zůstává nedotčena. Lze si tak představit i situace, za nichž budou pronajímatelé dávat výpověď z jiných důvodů než z prodlení s placením nájemného, aby se vyhnuli nepříjemnostem.
Odkaz na materiál vlády zde
EDIT: Poslanecká sněmovna schválila návrh zákona s pozměňovacím návrhem na zkrácení doby, po kterou pronajímatel nemůže dát nájemci výpověď z důvodu prodlení s placením nájemného, a to do 31.12.2020.
